整個年齡結構的老化帶來的一個社會性的問題，這給康養項目帶來了一個很大的機遇，GDP的持續增長和老年人比例的不斷增加，為未來提供了大量具有消費能力的客源。 康養產業是一個好的產業方向，但目前國內單純做康養相對成熟，盈利性較好的項目屈指可數。

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康養產業大勢解讀

第一個是中國的GDP的增長和整個年齡結構的老化帶來的一個社會性的問題，這樣一個問題其實是給我們康養項目帶來了一個很大的機遇，GDP的持續增長和老年人比例的不斷增加，為未來提供了大量具有消費能力的客源。

第二個是政策方面解讀，我們可以看到，從2013年到2019年，政府每年都會出臺關于康養產業的扶持性的政策，但從投資者的角度來看，我們在投資時往往會發現很多的政策到了地方還需要一些執行的細則來推動政策的執行。

第三，從二級市場看，我們從圖片可以看到，代表上證指數的黃線從2017年到現在基本上屬于一個非常平穩的狀態，但是如果單把醫療板塊指數挑出來看的話，我們會發現它處于一個相對比較好的交易狀態。今年國家出臺了科創板，在科創板上市的就有25家，其中有兩家就是醫療類的企業，科創板具有互聯網+、人工智能等高速增長企業的特征。在這其中有兩家醫療企業也可以看出從資本市場的角度上來說它對未來的人們對康養、醫療方面的需求是非常看好的。

第四，現在康養項目都有復合化的趨勢，我們經常說，康養產業是一個好的產業方向，但目前國內單純做康養相對成熟，盈利性較好的項目屈指可數。目前相對領先及完善的，第一個是藍城，它在長三角地區所做的桃李春風系列目前正在全國進行復制；第二個是泰康人壽，依托其保險金融行業的流量如果和背景，其CCRC模式在一線城市有較好的發展，所有要進入泰康體系的的用戶都必須買它的保險類金融產品，門檻價格大概在200-300萬左右的門檻，這使泰康能以極低的資金成本獲取相應的康養類社會資金流入。它有三個贏利點，一是CCRC服務本身的高客單價的運營盈利；二是保險產品盈利利差；三是醫療護理等服務的長尾效應，具有長遠盈利性。同時，由于購買保險的用戶其消費往往后置，使得其目前能提供的照料床位供給出現后置，中間也會有一定的資金周期錯配帶來的收益。

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康養項目投資標的選擇

接下來我們講講投資者在選擇康養項目時的一些標準。事實上，康養項目對于投資者來說，特別是對于基金投資者來說其實是挺難的：

一是難在項目看不明白，都說區位很好，資源有優勢，但是我們能不能把它開發成一個好的產品，這個其實是一件比較有難度的事；

二是開發周期不短，一個康養項目從開發到銷售再到持續的運營，起碼需要7年以上的時間；

三是投資回報率不快，需要有非常長的一個時間和工匠精神以及資本耐心去等這個事情；

四是盈利模式不清，目前各家盈利模式各不相同，但是除了剛才所說的藍城的和泰康它的盈利模式相對清晰以外，目前所看到的其他項目的盈利模式還存在一定的模糊。

基于這樣一個情況，假設我們自己不負責運營，而只給康養項目做一些財務投資，在這種情況下，我們又應該怎么判斷這個康養項目是好還是壞呢？可以從4個緯度進行考量。這4個緯度分別是項目的區位、生態資源、開發主體以及地方優惠政策。

第一重要的是項目區位，我覺得在某種程度上它比整個項目的生態資源各方面會更加重要一點。我們看中國平均壽命最長的5個城市，排名第一的是澳門，第二是香港，第三是臺北，第四是上海，第五是北京，大家有沒有發現一些問題，我們所說的長壽之鄉，可能有很多的百歲老人，但他們平均的壽命不一定比那些大城市高，平均年齡的提高，除了需要有良好的生態環境外，還需要有比較好的醫療保障的措施，這些醫療保障機構它在選擇項目落地的時候，他會著重考慮當地人口需求能不能支撐起其在當地的供給，如果我們是在一個人口只有幾十萬的城市去落一個非常好的醫院，因為沒有足夠的病人，他也很難去配置高效的醫療資源；所以在選項目的時候，我們還會看當地的配套設施情況，比如當地是否有較好的三甲醫院。我覺得以上就是我們選擇項目區位優勢所考量的因素。梅州毗鄰珠三角，位于中國經濟最活躍的粵港澳大灣區的區域，我覺得從區域上來說梅州項目具有較大的可行性和落地性。

第二是生態資源，我們從來沒有聽說過有項目方要把康養基地建到霧霾嚴重的區域，一個區域的常年平均溫度、濕度、海拔、森林覆蓋率等，會決定康養者是不是愿意到這里來。

第三是運營主體，其實這個事蠻重要的，不同的開發主體會對整個項目未來的運營以及開發的導向產生不同的結果。目前來做這個康養項目的企業大概可以歸納為幾類，房地產公司、保險公司、專業的養老機構。我們會看，從客戶端到工程建設，從日常運營再到資金端來說，他們分別有什么樣的優劣勢。

地產企業的優勢在于本身有龐大的業主群體，同時在工程建設上具有強大的執行能力，但業主群體的轉化率不夠精準，后續的運營需要專業能力支撐也是不爭的事實，其資金成本較高，會決定其在短期需要大量的平衡性現金流補足；保險公司的客戶定位非常精準，從而帶來了其較高的轉化率，較低的資金成本也能支撐其運營的長效性，但在建設和經營上是其短板；專業的康養機構，其客源基礎較為薄弱，資金實力也非常有限，但其在運營上有較高的專業化水平，這個是其他開發主體所不具備和欠缺的，在投資選擇時，可能會更多的考慮它和前兩類開發主體的合作。

第四，我們會看不同地方的康養產業政策支持，不管是財務政策、土地政策、配套建設，還有金融扶持，亦或流程方不方便，我們都會通過這幾個方面去判斷這個項目是不是優質的，值不值得投。

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康養項目的“募投管退”路徑

因為基金去做投資最終是以盈利為目的的，因而，基金的錢未來需要不同的途徑退出，所以我們在投資之前，就會把整個事情考慮清楚。

從募資端來說其實主要是注意兩點，第一個是“股債結合、長短配置”，我們不可能用全部本金去投資一個項目，也不可能背負巨額債務，所以怎么樣去平衡本金投入，用什么樣的工具去配資一些股權融資是我們需要思考的問題。比如產業基金其實就是一個階段性的股權融資方式，同時怎樣去盡可能的獲取一些低成本的債務，做好長短期的資金配置，有利于項目的持續開發。

第二是我們如何活用有效金融工具去做頂層設計，可以通過輕重剝離，基金介入的方式，把運營公司和資產公司分開，讓相對輕資產的運營公司存留利潤，未來可以更容易的走資本化道路。

在投資端，就是在做投資的時候，我們會做比較多的嚴格的產品測算，包括內部收益率、投資回收期等，每個項目其實都會做一些可行性的研究。同時，剛才幾位老師也提到，目前單一的康養項目投資是非常少的，所以我們說，做康養項目的投資應該是從康養到康養+，我們可以康養+體育、康養+地產、康養+旅游、康養+親子、康養+娛樂等等，把康養作為一個產品，作為一個項目內核不斷的疊加他的內容，讓它整個內容能夠豐富化。

在這里，以泰國·塔亞普拉運動健康度假區作為例子簡單分析，這個項目是康養+運動的模式，它讓不同年齡階層的康養人群在這里都能滿足需求，同時也為他們提供多元化的服務。整個康養變成了不是那么的厚重和無聊的一件事情，而是一個多元化，比較有趣的一件事情。

第三，運營管理制度，在做投資判斷時候我們還會考量項目的運營能力，運營管理機構對整個康養服務要求都非常細致，目前在國內這樣的企業非常稀缺，甚至在日本、臺灣，真正能做得好的企業也依然稀缺，假如我們能找到這樣的一些企業將會加大我們的投資信心。

最后，講講投資機構的退出方式，傳統的退出有幾種方式，現在大部分使用的方式是通過地產來進行平衡，這個也是目前相對比較可行的一個方法，但是地產平衡的問題就是在于后期你在運營上需要花費比較大的力氣來持續運營，否則會回吐地產利潤。單一的康養企業目前通過IPO上市在中國比較罕見。在美國更多是通過REITs的方式，這個比例大概能夠占到康養企業總市值的9.4%，且其收益率基本上達到15.3%，這個年化收益率非常高，巴菲特也就19%的收益率，中國目前的REITs還沒有完全打開，尚在摸索階段，可能還需要觀望一段時間。當然產業鏈上的企業并購也是一種比較好的退出方式。

國家體育總局體育科學研究所牽頭主辦的全國“兒童青少年體適能教練培訓班“，是首個兒童青少年體適能領域國家級官方培訓、首個最具權威性兒童青少年體適能國家級證書，為我國兒童青少年體培行業建立了標準，成為培養兒童青少年體適能基層教練人才的新平臺。

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